1. Shariah Advisory Council, Bank Negara Malaysia

   There was a proposal from an Islamic financial institution to offer Islamic house financing product based on the concept of musyarakah mutanaqisah. In general the modus operandi of the house financing product based on musyarakah mutanaqisah is as follows:

   i) A customer who wants to buy a real property applies for financing from the Islamic financial institution;

   ii) The Islamic financial institution and the customer will jointly purchase the real property based on a determined share (for example 90:10) depending on the amount of financing requested

   iii) The deposit paid by the customer is deemed as his initial share of ownership

   iv) The Islamic financial institution’s share of ownership will be leased (based on ijarah) to the customer; and

   v) The monthly instalment by the customer will be used to gradually purchase the share of the Islamic financial institution until the entire share of the Islamic financial institution is fully purchased by the customer.

   In this regard, the SAC was referred to on the following issues:

   i. Whether the collective usage of musyarakah and ijarah agreements in one document of musyarakah mutanaqisah is allowed since such collective usage may be perceived as having two transactions in one sale and purchase contract (bai`atain fi al-bai`ah) which is prohibited in Shariah; and

   ii. Whether a pledge may be imposed by one of the owners of the asset over the jointly owned asset.

   Resolution

    The SAC, in its 56th meeting dated 6 February 2006, has resolved the following:

   1. Collective usage of contracts of musyarakah and ijarah in one document of agreement is permissible as long as both contracts are concluded separately and clearly; and
   2. A pledge in musyarakah mutanaqisah may be imposed if the pledge document involves only the customer’s shares being pledged to the Islamic financial institution. This is because beneficial ownership is recognised by the Shariah.

   Basis of the Ruling

   The aforesaid resolution has considered that a musyarakah mutanaqisah contract that uses both musyarakah and ijarah contracts is deemed as one form of contemporary contract (`uqud mustajiddah) recognised by fiqh scholars in order to fulfill the contemporary needs of Islamic mu`amalah.

   Shariah allows certain forms of management (tasarruf) of musyarakah assets. Among others, both partners in a musyarakah contract are entitled to transact or lease the musyarakah asset because partnership carries wakalah features. Thus, each partner may become an agent for the other partner in transacting or leasing, including selling and purchasing or leasing each other’s shares of the musyarakah asset among themselves. In addition, a partner is also allowed to give and receive a pledge of the musyarakah asset with the permission of the other partner. This is in line with the following fiqh maxim:

          “All items that can be sold, can be pledged.”

   Click here to view the source

Pembiayaan Berasaskan Kontrak Musyarakah Mutanaqisah

1. Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia.

   Terdapat cadangan daripada sebuah institusi kewangan Islam untuk menawarkan produk pembiayaan perumahan secara Islam berasaskan konsep musyarakah mutanaqisah. Secara umumnya, modus operandi produk pembiayaan perumahan berasaskan musyarakah mutanaqisah ini adalah seperti yang berikut:

            i. Pelanggan yang ingin membeli harta tanah memohon pembiayaan daripada institusi kewangan Islam;

          ii. Institusi kewangan Islam dan pelanggan akan membeli harta tanah tersebut secara bersama berdasarkan bahagian yang ditentukan (contohnya 90:10) bergantung pada pembiayaan yang dipohon;

         iii. Bayaran pendahuluan oleh pelanggan dikira sebagai bahagian permulaan pemilikan;

        iv. Bahagian aset yang dimiliki bersama oleh institusi kewangan Islam akan disewakan (secara ijarah) kepada pelanggan; dan

          v. Bayaran ansuran bulanan akan digunakan oleh pelanggan untuk membeli bahagian pemilikan institusi kewangan Islam secara beransur-ansur sehingga keseluruhan bahagian pemilikan institusi kewangan Islam dibeli sepenuhnya.

   Dalam hal ini, MPS dirujuk berhubung dengan isu-isu berikut:

   1. Sama ada perjanjian musyarakah dan ijarah boleh dihimpunkan dalam satu dokumen perjanjian musyarakah mutanaqisah kerana dibimbangi penggabungan ini menyebabkan berlakunya dua urus niaga dalam satu akad jual beli (bai`atain fi al-bai`ah) yang ditegah Syarak; dan
   2. Sama ada cagaran boleh dilakukan oleh salah seorang pemilik aset ke atas sesuatu aset yang dimiliki secara bersama.

   Keputusan

   MPS pada mesyuarat ke-56 bertarikh 6 Februari 2006 telah memutuskan perkara berikut:

   1. Amalan menghimpunkan perjanjian musyarakah dan ijarah dalam satu dokumen perjanjian adalah dibenarkan selagi kedua-dua akad tersebut dimeterai secara berasingan dan jelas serta tidak bercampur aduk antara satu sama lain; dan
   2. Amalan cagaran dalam musyarakah mutanaqisah boleh dilaksanakan sekiranya dokumen cagaran hanya melibatkan bahagian milik pelanggan yang digadaikan kepada institusi kewangan Islam. Ini adalah kerana hak milik bermanfaat ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.

   Asas Pertimbangan

   Keputusan di atas adalah berdasarkan pertimbangan bahawa kontrak musyarakah mutanaqisah yang menghimpunkan kedua-dua kontrak musyarakah dan ijarah merupakan satu bentuk kontrak bersifat akad-akad baharu (`uqud mustajiddah) yang telah diiktiraf oleh ulama fiqah semasa bagi memenuhi kehendak mua`malah Islam masa kini.

   Syarak membenarkan beberapa bentuk pengurusan (tasarruf) ke atas asset musyarakah. Antaranya, kedua-dua pihak yang berkongsi dalam kontrak musyarakah mempunyai hak untuk berjual beli atau menyewakan aset musyarakah, kerana pensyarikatan mempunyai maksud wakalah. Oleh itu, setiap rakan kongsi boleh menjadi wakil kepada rakan kongsinya untuk berjual beli atau melakukan sewaan termasuklah berjual beli atau menyewakan bahagian masing-masing dalam aset musyarakah sesama sendiri. Selain itu, rakan kongsi juga dibenarkan memberi dan menerima cagaran terhadap aset musyarakah dengan keizinan rakan kongsi yang lain. Ini adalah selaras dengan kaedah fiqah yang berikut:

         “Semua yang harus dijual beli, harus digadai”

   Klik di sini untuk sumber