1. Shariah Advisory Council of BNM

   The appreciation of the market value of a charged asset, particularly a real estate leads to a situation where the security value is more than enough to cover the financing amount compared to when it was initially charged.

   In addition, consistent payment of debt by the debtor in accordance to the agreed schedule will gradually reduce the amount of outstanding debt and will consequently lead to the security in excess of the required security coverage rate.

   In this situation, the owner of the charged asset may seek to charge the asset for security in another transaction (second charge) by way of charging the value that is in excess of the required first charge amount.

   In this regard, the SAC was referred to on the following issues:

   i) Whether the consent to the second charge given by the first chargee may be construed as waiver of his claim towards the asset under the first charge; and

   ii) Whether a sale contract or another charge may be transacted on some part of the asset’s current value.

   Resolution

   The SAC, in its 6th meeting dated 26 August 1998, has resolved the following:

   i) The consent to the second charge given by the first chargee shall not be construed as waiver of his claim towards the asset under the first charge. In addition, consent of the first chargee shall be given in writing to avoid any dispute; and

   ii) Any sale contract or charge transacted on some part of the total asset value is allowed. However the asset is deemed as an undivided property (musya`) owned by the buyers according to their respective percentage of shares. Similarly, the rights over the foreclosed charged asset shall be shared among the chargee according to the agreed terms and conditions.

   Basis of the Ruling

   The consent to the second charge given by the first chargee shall not be construed as a waiver of his claim towards the asset under the first charge because:

   1. Prior to settlement of debt by the chargor, the first chargee still has the interest on the charged asset; and
   2. Only the remaining value of the charged asset is allowed to be charged for the second charge, and not the part that is charged to the first chargee.

   The consent of the first chargee to the second charge shall be clearly conducted to avoid any confusion in the usage and ownership of the charged asset. In addition, any sale contract or charge transacted on some parts of the actual value of the asset is allowed based on the following juristic views:

   1. Majority of fiqh scholars other than the Hanafi school allow charge on undetermined part of the actual value of an asset (rahn al-musya`).56 This view relies on the following maxim:
      ”Anything that can be sold, can be charged, either it is a kind of undivided ownership or otherwise.”
   2. Imam Syafii also stated that:

   ”It is permissible for a person to charge half of his land, and half of his house, and a part of his undivided shares of the land and house if all parts of the asset are clearly identified and the charged portion of the asset are also identified. In this matter, there is no difference between charge and sale.”

   Click here to view the source

Berurusan Dengan Aset Yang Masih Dalam Cagaran

1. Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia.

   Oleh sebab nilai aset yang digunakan sebagai cagaran, terutamanya harta tanah, berkemungkinan mengalami peningkatan nilai pasaran, maka akan wujud lebihan sekuriti (excess security) jika dibandingkan dengan nilai asal aset tersebut semasa ia mula dicagarkan.

   Tambahan pula, jika penghutang terus membayar hutangnya mengikut jadual yang dipersetujui, baki hutangnya akan terus berkurang dari semasa ke semasa. Dalam keadaan ini, pemilik aset cagaran mungkin berhasrat untuk menggunakan lebihan sekuriti tersebut bagi tujuan tertentu umpamanya mengadakan urus niaga baharu dengan cagaran terhadap aset berkenaan.

   Dalam hal ini, MPS dirujuk berhubung dengan isu berikut:

   1. Sama ada pemegang cagaran pertama dianggap bersetuju untuk melepaskan tuntutannya terhadap harta yang menjadi cagaran pertama sekiranya beliau memberi kebenaran bagi cagaran kedua; dan
   2. Sama ada akad jual beli atau cagaran boleh dilaksanakan terhadap sebahagian daripada nilai semasa harta tersebut.

   Keputusan

   MPS pada mesyuarat ke-6 bertarikh 26 Ogos 1998 telah memutuskan perkara berikut:

   1. Sekiranya pemegang cagaran pertama memberi kebenaran bagi cagaran kedua, ia tidak bermaksud pemegang cagaran tersebut telah bersetuju untuk melepaskan tuntutannya terhadap harta yang menjadi cagaran pertama. Di samping itu, kebenaran daripada pemegang cagaran yang pertama perlu dibuat secara bertulis agar tidak timbul pertelingkahan atau pertikaian; dan
   2. Akad jual beli atau cagaran yang dilaksanakan terhadap sebahagian daripada nilai keseluruhan harta dibenarkan tetapi harta tersebut dianggap sebagai harta milik bersama (musya`) dalam kalangan pembeli mengikut peratusan pegangan masing-masing. Hak atas harta cagaran yang dilelong juga dikongsi bersama antara penerima cagaran berdasarkan terma dan syarat yang dipersetujui.

   Asas Pertimbangan

   Sekiranya pemegang cagaran pertama memberi kebenaran untuk cagaran kedua, ini tidak bermaksud bahawa pemegang cagaran tersebut telah bersetuju untuk melepaskan tuntutannya terhadap harta yang menjadi cagaran pertama kerana:

   1. Pemegang cagaran pertama masih berhak ke atas aset tersebut selagi pencagar tidak melunaskan hutangnya; dan
   2. Bahagian yang diharuskan bagi cagaran kedua adalah baki atau lebihan asset yang telah dicagarkan, bukannya bahagian yang telah dicagarkan kepada pemegang cagaran yang pertama.

   Kebenaran pemegang cagaran pertama terhadap urus niaga cagaran kedua pula perlu dibuat secara jelas bagi mengelak sebarang kekeliruan dalam penggunaan dan pemilikan aset cagaran tersebut.

   Di samping itu, akad jual beli atau cagaran yang dilaksanakan terhadap sebahagian daripada nilai sebenar aset dibenarkan berdasarkan pendapat-pendapat berikut:

   1. Majoriti fuqaha melainkan mazhab Hanafi membenarkan cagaran terhadap sebahagian daripada nilai sebenar aset yang tidak dikenal pasti bahagiannya (rahn al-musya`). Kaedah yang dipegang oleh majoriti fuqaha tersebut ialah:

      ”Apa sahaja yang diharuskan jual beli maka diharuskan juga cagarannya sama

      ada dari jenis pemilikan secara bersama atau sebaliknya.”

   2. Imam Syafii turut berpendapat:

      ”Dibolehkan bagi seorang individu untuk menggadaikan separuh daripada tanahnya, dan separuh daripada rumahnya dan sebahagian daripada bahagian milikannya dalam tanah dan rumah tanpa dipisahkan harta tersebut sekiranya semua bahagian diketahui dengan jelas dan bahagian yang dicagar juga diketahui. Maka dalam hal ini, tiada perbezaan antara cagaran dan jual beli.” 

      Klik di sini untuk sumber